央广网北京9月26日消息（记者于中涛 周益帆）在刚刚过去的几个月，全国楼市出现了新一轮涨价，幅度之大让很多专家都直言“看不懂”。面对一路走高的房价，大多数人都望“楼”兴叹。然而相比于“买不起房”的窘境，还有一部分人面临着“买不到房”的尴尬。

这两天，记者走访了北京多个楼盘，发现新盘的可售房源数量十分吃紧，然而在这种情况下，个别开发商还玩起了“分层、分单元”出售的捂盘新花样。也就是说，开发商在拿到预售许可证后，没有将预售房源一次性推售，而采取了“挤牙膏”式的多次开盘推售，而且有成为常用营销手段的趋势。那么，开发商如此卖房符合相关规定吗？他们的目的又是什么呢？

开发商玩出了新花样：分单元、分楼层开盘

捂盘惜售，对于中国购房者来说，不是一个新词，简单说，就是在房价不断变化的市场中，开发商选择暂时不卖房。国家有关部门对捂盘惜售进行过多次整顿，但开发商的花样也层出不穷，从最初的不开盘，到如今常用的一个项目分楼号按批次开盘，捂盘行为并没有得到根本遏制。

在楼市价格经历了新一轮涨价的背景下，开发商玩出了新花样：分单元、分楼层开盘。

　　行政副中心确定东迁之后，通州成为北京楼市新风向标。新城运河核心区核心位置，大运河北段源头五河交汇之处，几处高层建筑正进行着封顶和外立面施工。“没有房”是这个区域销售人员的口头禅，“我们8月13号开盘卖的191套，开盘两个小时我们直接售罄了。”

在北京市住建委网站上，记者查询发现，这个商住项目分别在2015年11月、12月及今年的8月分批取得预售证。今年的8月批准销售的套数多达613套。销售人员说，因为他们采取了“分层出售”的方法，“预计下次开盘大概年底左右，下次开盘不一定一次开到顶层，一定会分几次，买的话就得先等着了。”

下一次，开哪几层、卖多少套，也都确定不了。

销售人员：大概开十几层以上吧。十五层以上？

记者：大概会开多少套啊？

销售：这个确定不了。因为还没开始排号。

记者：是要看排号的人多少再决定？

销售：对的，是这样的。

记者：下次是一次性开完还是还要留？

销售：应该不会一次性开完。

同样，是通州一家部分房源已经售罄的商住楼盘售楼中心，销售人员介绍，这里B系列的楼盘已经卖的差不多了，其中也经历了两次开盘，“5月26取得预售许可证，5月28号开的盘。分两次，第二次是6月底7月初。第一次开的偶数层，第二次拿出一半。根本没有愁卖不出去。开发商想怎么卖就怎么卖。有办法留房，每个区域都有自己的库存。”

分层销售的方法，不止在通州，也不仅仅出现在商住项目中。记者打开北京市住建委网站，从最近拿到预售许可证的住宅项目中，随机挑选了两个楼盘，其中一个位于望京地区，预售价格显示近十万，北京市建委网站上的开盘时间为9月6号。

销售：还没开盘，现在交认购。我们（预售）证已经拿下来了，但是还没有开始收钱，要交您的资质，审核完才让您交钱呢。规则还没定。

记者：这次3、4、5号楼都会开吗？

销售：不是，我们只开63套房。

记者：那就是分楼层卖？

销售：我们是这样，现在有3栋楼，开两栋楼的两个单元。

另一个朝阳东坝地区的住宅同样也取得了预售证，在建委网站标注的开盘时间为9月24号。但销售人员说：

销售：没有预售，还没有开盘，估计11月开盘。

记者：这批开多少套啊？

销售：这都没确定呢。

记者：你一栋楼多少套不知道啊？还分楼层开啊？

销售：当然分楼层开啊。这都不一定，我们6号楼就不是（一次性）卖的，就是分楼层。

北京市住建委早前明确：自领取预售许可证之日起三天内必须开盘 并按整栋对外销售

根据可查的公开报道，早在2006年，北京市住建委就明确：对于已领取预售许可证或进行现房信息确认的项目，须在北京市房地产交易管理网和售楼处公布每栋楼开盘进度和拟售价格。开发企业自领取预售许可证之日起三天内必须开盘，并按整栋对外销售。

2010年4月，国家住房和城乡建设部又下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其中要求，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

然而，从记者的调查来看，现实的执行显然并不乐观。那么分层、分单元销售的动力在哪里？

链家地产一位姓曹的经理认为，“挤牙膏式的开盘”让开发商有了动态调节住宅价格的可能。按照规定，楼盘在取得预售许可证之后，开发商的销售价格不能高于备案的最高价。不排除一些开发商以略低于最高价的金额开盘，小规模测试市场热度之后，可以在一定区间内对价格作出调整。

 “二手房最终解释权在业主手里，新盘最终在开发商呢，预售价当时是五万三，开盘当天那栋楼是五万三到五万五的价。加推的那部分楼全都是五万五的价。比如说客户排卡排的太多，这次就130套房子，结果排了七八百个，就要加推一些房子。”

中原地产首席分析师张大伟：分单元、分楼层开盘违规

更重要的是，这种分层、分单元的销售方法，制造出楼盘房源紧张的气氛。中原地产首席分析师张大伟认为：严格意义上来讲是违规的。但是没办法监管，你要说肯定要买的你是可以买的，一旦取得预售证，在有效期内价格是不可更改的。最高上限就是取得预售许可证的价格，这样来说开发商的目的是为了把市场供需结构拉平稳，凸显房源紧张，因为很难判断是否是捂盘。因为项目的确是处于可销售状态。

按照国家住建部的规定，没有在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。在火爆的楼市中，“惜售”花招层出不穷，畸形变成了常态，究竟是谁的失职？